Экологичное и дешевое жилье: в России может появиться льготная «зеленая» ипотека

Экология и бережное отношение к окружающему миру, кажется, наконец входят в моду. Контейнеры для раздельного сбора мусора становятся привычным явлением для среднестатистического жителя России. Уже не в диковину встретить в магазине покупателя с тканевой авоськой вместо пластикового пакета, а повторное использование материалов становится хорошим тоном.

Особенно заметен этот тренд в крупном бизнесе. Здесь забота об окружающей среде, реализация социальных проектов и корпоративное управление — все то, что принято называть ESG (Environmental, Social, Governance — англ., "экологичное, социальное, корпоративное управление"), — не просто хороший тон, а инструмент привлечения дополнительного финансирования по сниженным ставкам. Так, в июле 2020 года ВЭБ.РФ разместил первую версию методических рекомендаций по так называемому зеленому финансированию. В том же году РЖД привлекли первый и пока единственный на российском рынке выпуск "зеленых" облигаций. Уже сейчас предприятия с успешной политикой в области ESG могут претендовать на пониженную кредитную ставку. А в феврале стало известно, что Банк России намерен провести эксперимент по "зеленой" ипотеке.

Несмотря на то что в России этот инструмент пока еще только в планах, строительство экологичного жилья для девелоперов давно не является чем-то из области фантастики. Да и сам инструмент льготного финансирования для застройщиков в ряде стран уже успешно реализуется как форма экономической поддержки.

Разбирались, насколько "зеленая" ипотека может быть востребована в России, можно ли ждать на нее пониженных ставок и каким критериям должен будет отвечать экодом.

Вопросы терминологии

"Речь идет прежде всего о предоставлении заемного финансирования на строительство, реконструкцию, приобретение объектов недвижимости, соответствующих стандартам "зеленого" строительства", — объяснили ТАСС в пресс-службе Банка России, отвечая на вопрос, каким будет инструмент "зеленой" ипотеки.

При этом, по данным банка, энергоэффективность не будет единственным критерием. В качестве компонентов "зеленого" объекта недвижимости также могут выступать экологичность используемых материалов, системы водоотведения, утилизации отходов, благоустройство и озеленение окружающей территории и так далее.

По данным директора департамента по развитию продукта ГК ФСК Петра Кирилловского, аналогичные программы льготного финансирования для застройщиков, стимулирующие развитие экологичных технологий, успешно реализуются в Германии, странах Скандинавии, Великобритании, США, а также в ряде стран Азиатского региона.

"Что касается конкретной идеи о внедрении "зеленой" ипотеки, то в моем понимании речь идет о специальных ставках для покупателей квартир в домах с высоким показателем энергоэффективности, — полагает эксперт. — Другой вопрос в том, что раньше параметру энергоэффективности уделялось мало внимания, а сейчас он оказался в центре обсуждений".

Партнер, руководитель департамента управления проектами Cushman&Wakefield Павел Якимчук, в свою очередь, полагает, что в контексте целей и действий ЦБ тема "зеленого" строительства и "зеленых" инвестиций прежде всего опирается на Парижское соглашение по климату, "которое говорит о необходимости перераспределения потоков капитала в те проекты и рынки, которые не только решают актуальные экономические задачи, но в то же время не наносят ущерб будущим поколениям".

"Поэтому тема "зеленого" строительства значительно шире экоматериалов и их применения. Хотя, естественно, так называемые зеленые проекты создают существенный спрос на всевозможные экотехнологии", — добавил эксперт. При этом он отметил, что доля такого рода проектов на текущий момент невелика.

Вместе с тем эксперт отмечает, что объем "зеленых" инвестиций в западных и азиатских странах уже достигает сотен миллиардов долларов и на рынках ряда стран уже существуют четко сформулированные правила игры, регулирующие взаимодействие инвесторов, регуляторов и конечных потребителей. Россия же пока может похвастать лишь единичными кейсами.

Критерии "зеленого" жилья

Инструмент как таковой в России пока еще находится в стадии разработки. И критерии, каким именно должно быть жилье для предоставления "зеленого" финансирования, на текущий момент не определены. Однако уже сегодня можно говорить об общих трендах, опираясь на опыт западных стран, где этот инструмент уже реализован.

По словам руководителя управления ипотечных продуктов ГК "Инград" Вячеслава Приймака, за рубежом использование "зеленых" технологий дает целый ряд преимуществ как застройщикам, так и клиентам, в том числе и экономических. В частности, для объектов экостроительства применяются отдельные тарифы, льготы и дотации. "Под стимулированием понимаются льготные условия, такие как сниженная ставка или возможность использования дифференцированного графика погашения", — полагает эксперт.

"Проекты, которые финансируются за счет средств "зеленых" ипотечных инструментов, должны проходить проверки независимых консультантов и иметь соответствующие подтверждения, как, например, "зеленая" сертификация по признанным международным стандартам", — полагает Павел Якимчук.

Основной критерий для "зеленого" дома, будь это целый комплекс или отдельные апартаменты, — оптимизация и сокращение энергетических ресурсов на обеспечение его работы, полагает руководитель отдела маркетинга компании Coldy Елена Далингер. По ее словам, это обеспечивает двойную выгоду — сокращение постоянных затрат и сохранение окружающей среды. При этом эксперт полагает, что при формировании модели "зеленой" ипотеки невозможно обойти вниманием то, как сегодня выстроено кредитование на приобретение эконедвижимости в странах Евросоюза.

"В Европе реализована система, при которой приобретение эконедвижимости выгодно для потребителя, поскольку предусматривает льготные условия кредитования. Недвижимость в таком случае должна иметь подтвержденный сертификат соответствия "зеленому" стандарту строительства", — отмечает Далингер.

По ее данным, государства Евросоюза стимулируют потребительский рынок на приобретение недвижимости, соответствующей экостандартам и нормам энергоэффективности. Такие объекты потребляют существенно меньше ресурсов, и их негативное влияние на окружающую среду и на этапе строительства, и в процессе жизненного цикла минимально.

"При этом сам проект "зеленой" ипотеки на Западе стал закономерным продолжением ориентации законодательства на обязательное соблюдение экостандартов при проектировании и строительстве", — добавила собеседница агентства.

Мировые "зеленые" стандарты

На текущий момент в мировой практике существует ряд методик оценки энергоэффективности и экологичности зданий. Из них наиболее известны американский "зеленый" стандарт сертификации LEED и английский BREEAM, отмечает Елена Далингер. Процессы сертификации по этим международным стандартам проходят и российские проекты, добавляет Павел Якимчук. Они, в частности, учитывают требования по эффективному управлению отходами, энергоэффективности и энергосбережению. К примеру, в таких домах будут использоваться системы защиты от протечек, эффективные сантехнические приборы, уменьшающие потребление воды, энергоэффективное освещение и так далее.

"Международные стандарты сертификации WELL и Fitwel ставят во главу угла заботу о здоровье человека, — продолжает Якимчук. — Таким образом, проекты, которые проходят сертификацию по данным стандартам, должны соответствовать набору критериев, которые контролируют ключевые факторы влияния на человека — его физическое и ментальное состояние. К подобным факторам относятся качество воздуха в помещении, качество питьевой воды, борьба со стрессом".

ГК "Инград" сертифицирует свои проекты по стандартам Green Zoom, где основными критериями являются энергоэффективность, комфорт и безопасность.

Практика других стран и вторичное жилье

Все эти стандарты, как правило, относятся к строящимся проектам. Но ипотека — инструмент для приобретения в том числе жилья на вторичном рынке недвижимости.

"Безусловно, требует также проработки вопрос отнесения вторичного жилья к классу "зеленого". Это может быть сделано как в рамках обеспечения его реконструкции, так и в рамках его оценки и признания соответствующим стандартам "зеленого" строительства", — рассказали в пресс-службе Банка России.

Там же отметили, что прогнозировать какие-либо конкретные величины возможных ставок по этому виду ипотеки на текущий момент преждевременно, ведь вопрос находится в стадии начала обсуждения.

В выборе финансовых инструментов Россия может опереться на успешный опыт других стран, полагает старший вице-президент Decatur Industries Екатерина Цуканова. В частности, по ее словам, в США предоставляют налоговые льготы физическим лицам за повышение энергоэффективности существующих домов — например, замены на солнечные батареи или так называемые системы zero-emission (системы обогрева и охлаждения, работающие за счет естественного теплообмена глубоко под землей — прим. ТАСС). "Например, в Цинциннати, штат Огайо, можно получить 100-процентное освобождение от налога на недвижимость для собственности, имеющей сертификат LEED", — рассказала эксперт.

Также в стране предоставляют точечные гранты и льготы на строительство или модернизацию жилья при условии сертификации таких домов по стандартам LEED. Так, в Вавилоне, штат Нью-Йорк, действует программа модернизации жилых домов до более энергоэффективных. "Город учредил программу льгот и выплачивает аванс за "зеленые" улучшения. Домовладельцы возвращают средства городу в виде ежемесячных взносов, размер которых меньше, чем ежемесячная экономия на счетах жителей за электроэнергию. Таким образом, жители экономят на электроэнергии, а город проводит модернизацию", — добавила Цуканова.

Примером успешного проекта по улучшению энергоэффективности также может стать программа финансирования солнечной энергетики в Беркли, штат Калифорния. Здесь владельцы недвижимости получают заемные средства из бюджета города для установки систем с использованием солнечной энергии, а затем возвращают их в течение 20 лет за счет ежегодного специального налога на недвижимость. Таким образом, город дает отсрочку платежа за внедрение солнечных батарей.

В ряде штатов предоставляют льготы для организаций, которые готовы модернизировать коммерческие здания, чтобы повысить эффективность использования энергии, освещения и воды и внедрить возобновляемые источники энергии. Эти льготы достигают 20% от объема налоговых платежей.

"Если мы говорим о повышении энергоэффективности зданий, то имеем в виду комплексное решение, которое позволит повысить эффективность снабжения здания энергией, при этом уменьшая влияние самого здания на окружающую среду", — говорит Петр Кирилловский. "В Швеции, например, дома проектируют с учетом того, чтобы здание не потребляло энергию, а само ее вырабатывало и излишки отправляло государству. Такие решения требуют крупных финансовых вложений. И инициатива Банка России о финансовой поддержке в виде "зеленой" ипотеки — это первый шаг на пути к успеху", — полагает эксперт.

Ипотека для больших городов

"Потенциал рынка ["зеленой" ипотеки] огромен, особенно если посмотреть на цифры, которые показывают западные и азиатские рынки в части зеленых инвестиций", — полагает Павел Якимчук.

По его словам, в случае с Россией реализация проекта в первую очередь будет зависеть от экономической ситуации в стране, поддержки и позиции регулятора в лице Центрального банка, а также действий игроков — инвесторов и конечных потребителей, которые будут участвовать в данных проектах.

"С точки зрения локализации, естественно, в первую очередь направление "зеленого" строительства будет развиваться в Москве, так как здесь сосредоточены основные инвестиции, высоко понимание потребителями преимуществ "зеленого" строительства и уже начинает формироваться определенный спрос и предложение конкретных объектов. В регионы данный тренд будет приходить значительно позднее или в редких случаях раньше при условии инициативы локальных энтузиастов", — добавил эксперт.

Аналогичной точки зрения придерживается и Петр Кирилловский.

"Глобальные перемены наверняка начнутся с больших городов. В зависимости от объемов финансовой поддержки в той или иной степени можно добиться значительного улучшения уровня строительства в пользу повышения как минимум энергоэффективности новых зданий в регионах", — полагает Кирилловский.

Тем не менее общий тренд на экостроительство в России уже задан.

"Можно смело говорить, что горизонт десяти лет — это тот период, в течение которого если не 100%, то точно более 70% домов будет строиться с использованием энергосберегающих технологий", — полагает Екатерина Цуканова.

"В отсутствие стандартов "зеленого" строительства, "зеленого" дома, требований к порядку и условиям привлечения средств на такие проекты, решений, принятых в отношении мер стимулирования "зеленых" заимствований, весьма сложно оценивать потенциальный спрос на продукт", — сообщили в пресс-службе Банка России.

Вместе с тем регулятор полагает, что его основная задача состоит не в оценке потенциального спроса и его формировании, а в создании необходимых условий для возможности использования ESG-принципов в повседневной жизни.

Ирина Мандрыкина, Кристина Мирошниченко, Рита Шпилевская